Die 100.000 €-Formel: Wie eine Immobilie zum sechsstelligen Gewinn führt

Viele Menschen glauben, man müsse bereits sicher vermögend sein, um mit Immobilien nennenswerte Gewinne zu erzielen. Die Realität sieht anders aus. Mit einem überschaubaren Eigenkapital von etwa 15.000 bis 30.000 Euro lässt sich über einen Zeitraum von zehn Jahren leicht ein Vermögenszuwachs von über 100.000 Euro aufbauen.

Der Schlüssel liegt nicht in spektakulären Renditen, sondern in der intelligenten Kombination aus Fremdkapital, Zeit und steuerlichen Rahmenbedingungen. Immobilien wirken dabei wie ein langfristiger Verstärker. Oft wird dieser Effekt unterschätzt, weil er nicht sofort sichtbar ist. Genau hier setzt die 100.000 €-Formel an.

Der Dreiklang des Gewinns – woher kommen die 100.000 € wirklich?

Der entscheidende Punkt ist, dass der Vermögenszuwachs nicht allein aus der Miete entsteht. Er speist sich aus drei klar voneinander getrennten Gewinnquellen, die gemeinsam wirken.

Der erste Baustein ist der Tilgungsgewinn. Jeder Monat, in dem Ihr Mieter die Miete zahlt, reduziert Ihre Restschuld bei der Bank. Dieser Effekt fühlt sich unsichtbar an, ist aber real. Nach zehn Jahren schulden Sie der Bank deutlich weniger als zum Kaufzeitpunkt. Diese Differenz gehört Ihnen und wirkt wie ein automatischer Sparplan, den jemand anderes für Sie bedient.

Der zweite Baustein sind Steuervorteile. Durch Abschreibungen wie die degressive AfA oder Sonderabschreibungen reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte. Je nach Einkommen fließen dadurch jährlich vierstellige Beträge vom Finanzamt zurück. Über zehn Jahre entsteht so ein erheblicher zusätzlicher Kapitalzufluss, der oft unterschätzt wird.

Der dritte Baustein ist die Wertsteigerung. Selbst konservativ gerechnet, mit lediglich zwei Prozent pro Jahr, wächst der Immobilienwert spürbar. Da Sie den Kauf größtenteils über ein Bankdarlehen finanzieren, wirkt dieser Zuwachs gehebelt auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Genau dieser Hebeleffekt unterscheidet Immobilien fundamental von vielen anderen Anlageklassen.

Die Beispielrechnung – ein Objekt, zehn Jahre, klare Zahlen

Betrachten wir ein realistisches Beispiel für 2026.
Ein Kapitalanleger erwirbt ein Neubau- oder saniertes Bestandsobjekt für 300.000 Euro in einer Wachstumsregion.

Über einen Zeitraum von zehn Jahren ergibt sich folgendes Bild.

Durch laufende Tilgung sinkt die Darlehensschuld um rund 45.000 Euro. Dieser Betrag ist reiner Vermögenszuwachs, ohne dass Sie aktiv Geld einzahlen müssen.

Die steuerlichen Effekte führen, bei entsprechender Einkommenssituation, zu Rückerstattungen von etwa 25.000 Euro über die gesamte Haltedauer.

Die Wertsteigerung der Immobilie liegt bei konservativ angesetzten zwei Prozent pro Jahr bei rund 60.000 Euro.

In Summe ergibt sich damit ein Brutto-Vermögenszuwachs von etwa 130.000 Euro.
Selbst nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung und Nebenkosten bleibt ein Reingewinn von deutlich über 100.000 Euro.

Warum Zeit Ihr größter Verbündeter ist

Ein oft übersehener Faktor ist die steuerliche Behandlung beim Verkauf. Nach aktueller Rechtslage ist der Verkaufsgewinn nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.

Das bedeutet, dass der erzielte Wertzuwachs nicht mehr versteuert werden muss. Die 100.000 Euro sind damit wirtschaftlich gesehen Netto wie Brutto. Genau dieser Effekt macht langfristige Immobilieninvestments besonders attraktiv im Vergleich zu vielen Kapitalmarktprodukten.

Zeit wirkt hier nicht als Risiko, sondern als Schutzschild und Renditeverstärker zugleich.

So starten Sie mit überschaubarem Eigenkapital

Für diese Strategie sind keine Millionenbeträge notwendig. In der Praxis reicht ein Eigenkapitalanteil von etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises, um Kaufnebenkosten und einen Sicherheitspuffer abzudecken.

Der entscheidende Faktor ist die Objektqualität und der Standort. Wachstumsregionen wie Leipzig oder Regensburg bieten 2026 ein attraktives Verhältnis aus Einstiegspreis, Mietnachfrage und Wertentwicklung.

Winter Investmentimmobilien identifiziert genau solche Objekte und sorgt dafür, dass die Rechnung nicht nur auf dem Papier funktioniert, sondern auch operativ umsetzbar ist.

Immobilien vs. ETF – der stille Hebel

Um nach Steuern einen vergleichbaren Netto-Gewinn von 100.000 Euro mit einem ETF zu erzielen, müssten viele Anleger über Jahre hinweg hohe monatliche Beträge investieren. Und das ohne den Hebel der Bank, ohne steuerfreie Verkaufsgewinne und ohne Tilgung durch Dritte.

Die Immobilie arbeitet im Hintergrund. Sie erwirtschaftet Rendite, während Verwaltung, Vermietung und operative Themen delegiert sind. Für viele Anleger ist genau diese Kombination aus Wirkung und Ruhe entscheidend.

Vermögensaufbau ist planbar

Die 100.000 €-Formel ist kein Marketingversprechen, sondern eine nachvollziehbare Rechenlogik. Sie zeigt, dass Vermögensaufbau mit Immobilien auch mit einem einzigen Objekt möglich ist, wenn Standort, Finanzierung und steuerliche Struktur stimmen.

Entscheidend ist nicht der schnelle Gewinn, sondern die Bereitschaft, Zeit für sich arbeiten zu lassen.